Posted by Unknown in
A. Pola permukiman
Pola perumahan di Kelurahan Tulusrejo didominasi oleh pola memusat dan linier mengikuti jalan. Dominasi ini cenderung dipengaruhi oleh Pihak pembangun, perumahan yang dibangun secara individual mengarah kepada pola memusat pada fasilitas umum dan sarana perdagangan dan pendidikan sedangkan linier mengikuti jalan karena dipengaruhi oleh jalur transportasi dan kemudahan akses menuju pusat pusat sarana serta menjadi potensi menjadi sektor perdagangan atau pertokoan dalam rumah.
B. Tingkat Kepadatan
Tingkat kepadatan bangunan di Kelurahan Tulusrejo dapat dikategorikan sedang sedang prosentase antara luas lahan terbangun dengan luas lahan keseluruhan 88,68%:11,32% rincian luas lahan terbangun sebesar 109,43 ha dan luas lahannya adalah 123,39 ha.
C. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien dasar bangunan di Kelurahan Tulusrejo rata-rata memiliki besaran 40-100%. Besaran KDB yang mencapai 100% terdapat pada daerah yang memiliki pola perumahan memusat, sedangkan daerah yang memiliki KDB sedang maupun rendah terdapat pada daerah yang memiliki pola perumahan grid dan linier mengikuti jalan.
D. Koefisien Dasar Hijau (KDH)
Jumlah rumah KDH rendah terdapat di RW 10 sebanyak 366 rumah dan terendah berada di RW Umumnya wilayah yang memiliki KDH kurang dari 1% merupakan perumahan yang dibangun oleh masyarakat, oleh karena itu pembangunan terseebut sesuai dengan keinginan dan cara mereka sendiri dan dengan terbatsanya lahan akan dapat terbentuk suatu permukiman yang tidak terkendali dan tidak tertata dengan teratur yang akhirnya akan membentuk pola permukiman memusat. Masalah yang akan terjadi jika KDH rendah adalah kurangnya daya serap air ke tanah terutama pada saat musim hujan dapat menyebabkan banjir.
E. Koefisien Tapak Basement (KTB)
Dari hasil prosentase 92,5% rumah di Kelurahan Tulusrejo memiliki KTB tinggi yaitu sebesar 81-100%. Rumah yang memiliki KTB tinggi terdapat pada perumahan yang memiliki pola memusat. Hal tersebut dikarenakan masyarakat memaksimalkan bangunan sebagai tempat tinggal tanpa memperhatikan perbandingan antara ruang terbuka hijau terhadap suatu rumah. KTB tertinggi berada pada RW 8 dengan jumlah 339 unit rumah.
F. Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Berdasarkan hasil survey masih banyaknya rumah-rumah yang melanggar ketentuan garis sempadan bangunan, beberapa rumah di tiap-tiap RW bahkan ada yang tidak memiliki garis sempadan bangunan dan hal itu terjadi di ligkungan perumahan dengan tingkat kepadatan tinggi.
G. Garis Sempadan Sungai (GSS)
Kali lahor, kali lowok mojo, dan kali bantaran merupakan sungai tidak bertanggul yang memiliki kedalaman lebih dari 3 meter, sehingga garis sempadan sekurang-kurangnya 15 (lima belas) meter dihitung dari tepi sungai pada waktu ditetapkan.
Sungai Kali Lahor, kali Lowok Mojo dan Kali Bantaran yang melewati RW 1,RW 3, RW 5, RW 6, RW 7, RW 8, RW 9, RW 14, RW 15, dan RW 16. merupakan sungai yang tidak bertanggul sehingga sangat rawan terhadap banjir dan erosi. Sungai Kali Lahor, kali Lowok Mojo dan Kali Bantaran. Yang melewati RW 1,RW 3, RW 5, RW 6, RW 7, RW 8, RW 9, RW 14, RW 15, dan RW 16 merupakan sungai yang tidak bertanggul sehingga sangat rawan terhadap banjir dan erosi. Walaupun rawan akan banjir dan tanah longsor namun warga sekitar masih tetap bertempat tinggal dirumah tersebut. Keberadaan perumahan di daerah bantaran sungai tersebut dikarenakan beberapa faktor. Faktor yang paling esensial adalah faktor lahan.
H. Mix used
Mix use terbanyak berada di RW 9, umumnya rumah yang mix use disebabkan karena pemanfaatan harga lahan yang mahal untuk membangun bangunan. Mix use dikategorikan menjadi potensi karena meningkatkan perekonomi masyarakat di wilayah tersebut.
I. Potensi Kelurahan Tulusrejo
1. Pada Permukiman di Kelurahan Tulusrejo masih banyak rumah yang kavling tempat tinggal tidak digunakan semua untuk lahan terbangun. Para pemilik rumah biasanya menyediakan sedikit ruang berupa taman (RTH) yang digunakan sebagai penambahan estetika rumah dan juga peresapan air apabila turun hujan. Udara rumah juga akan bersih akibat dari tanaman yang mengurangi polusi.
2. Lahan kosong yang dapat digunakan sebagai pengembangan permukiman. Lahan kosong berada pada beberapa tempat di wwilayah Kelurahan Tulusrejo yaitu sebagian besar terdapat di RW 15. Tujuan dari pengembangan lahan kosong adalah untuk memenuhi kebutuhan perumahan di masa yang akan datang.
3. Pola perumahan grid yang berada pada RW 11, 13, dan 15 menyebabkan daerah tersebut terorganisir dan terlihat rapi. Hal itu akan membuat estetika dan keadaan perumahan menjadi teratur dan nilai estetika menjadi lebih indah. Pola peruimahan berbentuk grid juga akan memudahkan aksesbilitas warga perumahan.
4. Ketersediaan rumah kos-kosan yang menjadi tempat tinggal untuk warga sebagai penunjang karena jarak perumahan yang dekat dengan sarana pendidikan seperti Universitas Brawijaya dan Politeknik Negeri Malang. Rumah kos-kosan juga kan meningkatkan pendapatan warga dalam bidang ekonomi.
5. Rumah kosong yang tersebar di Kelurahan Tulusrejo menjadi salah satu potensi yang dapat digunakan sebagai tempat tinggal. Terkadang rumah kosng juga akan menambaah penghasilan masyarakat karena terkadang rumah kosong disewakan atau dikontrakkan oleh pemiliknya.
J. Masalah Kelurahan Tulusrejo
1. Rumah melanggar Garis Sempadan Sungai
Kelurahan Tulusrejo dialiri oleh tiga sungai, yakni Sungai Lahor, Sungai Bantaran, dan Sungai Tulusmojo. Dari hasil survey ditemukan banyak rumah yang berada disepanjang area sempadan sungai, yakni di daerah RW 01, RW 03, RW 05, RW 06, RW 07, RW 08, RW 09, RW 11, dan RW 13, RW 14, RW 15, dan RW 16. Dari kedua belas RW yang dilalui sungai tersebut hanya RW 11 yang mempunyai konstruksi sungai berupa plengsengan, untuk RW lainnya masih menggunakan tanah. Tentunya hal ini sangat membahayakan penghuni rumah apabila terjadi banjir dan longsor. Apalagi ditunjang dengan kondisi sungai yang kurang baik sehingga menyebabkan sumber penyakit bagi penduduk yang bertempat tinggal di daerah area sempadan sungai.
2. Rumah tidak layak huni
Pengklasifikasian rumah tidak layak huni di Kelurahan Tulusrejo dilihat dari segi konstruksi bangunan, kesehatan rumah yakni pencahyaan dan penghawaan, serta lokasi rumah. Dari segi kosntruksi bangunan dapat diketahui bahwa rumah non permanen berjumlah 25 rumah sedangkan rumha semi permanen berjumlah 112 rumah. Namun dari jumlah rumah tersebut, untuk kelurahan Tulusrejo terdapat 8 unit rumah yang termasuk dalam prioritas untuk rumah-rumah yang akan direnovasi.
3. Rumah tidak mempunyai KDH atau KTB 100%
Fungsi KDH adalah sebagai lahan peresapan air yang salah satu tujuannya adalah agar tidak menimbulkan bencana banjir. Selain itu KDH juga berfungsi untuk mengurangi udara kotor di sekitar rumah dan menggantinya dengan udara yang segar. Dari Hasil survey Kelurahan Tulusrejo, di setiap RW terdapat rumah-rumah yang memiliki Koefisien Tapak Bangunan 100% dengan tidak dilengkapi lahan resapan air atau RTH untuk privat. Hal ini tentunya berpengaruh saat musim hujan dimana terjadi bencana banjir.
4. Rumah tidak mempunyai garis sempadan bangunan
Hasil survey Kelurahan Tulusrejo menjelaskan bahwa mayoritas rumah-rumah yang tersebar di Kelurahan Tulusrejo memiliki garis sempadan bangunan muka, garis sempadan bangunan belakang, garis sempadan bangunan kiri, dan garis sempadan bangunan kanan kurang dari satu meter. Dapat disimpulkan bahwa perumahan di Kelurahan Tulusrejo yang berjumlah 4153 unit secara keseluruhannya berhimpitan dan tidak memiliki garis sempadan bangunan. Kondisi ini tentunya akan berdampak terhadap pencahayaan dan penghawaan tiap rumah. Maksudnya adalah dengan kondisi rumah yang saling berhimpitan berakibat kurangnya cahaya matahari yang masuk ke rumah dan berpengaruh terhadap kesehatan rumah tersebut. Kondisi tersebut diperparah dengan adanya jalan yang sudah tidak layak dengan bertambahnya volume kendaraan, sehingga menyulitkan pihak pembangun untuk melakukan pelebaran jalan karena kondisi bangunan yang terlalu berhimpitan.
5. Backlog
Backlog adalah kekurangan rumah. Maksudnya adalah suatu keadaan dimana terdapat lebih dari satu Kepala Keluarga (KK) dalam satu rumah, padahal idealnya untuk satu rumah hanya dihuni oleh satu Kepala Keluarga (KK). Dari hasil perhitungan untuk Kelurahan Tulusrejo kekurangan kebutuhan rumah sebesar 510 unit.
6. Proyeksi Kebutuhan rumah 2017-2032
Tabel 1 Proyeksi Jumlah Pertambahan Rumah Setiap 20 Tahun Kelurahan Tulusrejo
| No | Tahun | Jumlah Pertambahan Rumah |
| 1 | 2017 | 248 |
| 2 | 2022 | 179 |
| 3 | 2027 | 187 |
| 4 | 2032 | 197 |
Sumber: Hasil Analisis tahun 2012
7. Alternative Rancangan Rencana
Alternatif rencangan rencana adalah sebuah pilihan lain yang dapat digunakan dalam merencanakan dan mengarahkan untuk perumahan di Kelurahan Tulusrejo. Berikut adalah alternatif rancangan rencana perumahan Kelurahan Tulusrejo tahun 2012-2032:
1. Rumah Horizontal
Rumah horizontal dibangun sebagai alternative untuk pemenuhan kebutuhan rumah pada Kelurahan Tulusrejo yang telah diproyeksikan sebanyak 811 unit rumah yang dibutuhkan selama 20 tahun mendatang. Rumah horizontal dalam pengembanganya akan diarahkan pada RW 3, 4, 7, 8, 9, 11, 13, 14, 16
2. Rumah Vertikal (Susun)
Pengembangan pembangunan rumah susun atau vertikal pada kelurahan tulusrejo sangat mungkin dilakukan pertimbangan kepadatan yang tinggi pada Kelurahan Tulusrejo. Pada RTRW seharusnya perbandingan lahan terbangun dan tak terbangun sebesar 60%:40% namun pada Kelurahan Tulusrejo sudah melampaui batas tersebut. Maka untuk mengurangi pelanggaran tersebut dilakukan pembangunan rumah susun.
0 komentar:
Posting Komentar